李建朋律师法律咨询电话：15930106135，专业办理房产纠纷案件。 两个月前，市民杨先生通过一家房产中介挑中了师范街与支农路交口附近的一套二手房，签订合同并交付了定金和中介费等费用。谁知一个月后，卖家却表示不卖了，因为人在外地，也不能回来办手续。现在杨先生房没买成，婚期都耽误了，交付的定金和中介费还迟迟要不回来。 买二手房遭遇卖方违约 杨先生打算10月份结婚，一直在看房子。8月份，他通过石家庄永佳房地产经纪有限公司在中华大街与北二环交口附近的一家门店，挑中了一套位于师范街与支农路附近的房子。他与房东商定价格为92.8万元，签订了房屋买卖合同并向房东支付了3万元定金，同时向中介交付了4000元中介费和11000多元贷款服务费。 杨先生告诉记者，在签合同时，因为房东本人在外地回不来，是由房东的父亲王先生代签的。房东在合同中承诺，9月10日前提供房产证和委托公证书，办理过户。此前因为房屋正在出租期间，租户在外地，王先生也没有钥匙，杨先生只是看了中介提供的房屋照片。签完合同后看到房子时，他发现房子有漏雨迹象，在与房东交涉时发生了一些不愉快，但没有放弃买房。 杨先生准备办理过户时，一度联系不上房东，最终在9月20日联系到了对方，对方却称要涨价，不然就不卖了。杨先生表示不能接受，但希望即使交易不成，也希望能要回自己已交的定金和中介费等费用。 人在外地没法来办手续 杨先生7月份就曾遇到过一次因房东违约不卖房的情况，这一次又没买成房，婚期都耽误了。 “我跟房东联系，房东让我直接找中介要定金。他们把这3万元当保证金押在中介这儿了。”杨先生说，中介称即使房东违约不卖房，他也应该找房东要定金，中介方尽到了服务的义务，可以退贷款服务费和部分中介费，但也需要他与房东沟通好才能退还。杨先生又多次联系卖方，但一直没得到回复。 昨日，记者联系到了房东的父亲王先生。王先生称，这处房子是女儿的婚后财产，不只属于女儿自己。因为在做委托公证书时出现了困难，现在房子不卖了。他们已经告知中介解除合同，但他和女儿都在外地，不能回来办手续，希望中介能把他押在中介那里的3万元押金先退还给杨先生，他会把中介提供的押金收据寄回，并让杨先生寄过来自己给他开具的定金收据，却遭到了中介的拒绝，现在只能僵持。 必须买卖双方到场协商 昨日上午，记者就此事联系到了石家庄市永佳房地产经纪有限公司的一位区负责人常女士。她告诉记者，目前中介并未接到房东方面不卖房的通知，房屋买卖合同依然有效。如果房东不卖房，需要买卖双方到场协商，在互不追究责任的情况下退还中介所收取的费用。虽然房东方面把收取的定金当保证金押在中介这儿，但也不能不经过房东同意就把钱退给客户。 “我们也一直在跟房东沟通，房东说可能年底就回来，但我们也不能保证。”常女士称，中介不能单方面解除合同，必须买卖双方到场明确交易不再继续进行，才能做决定退费。 购房者有权主张退费 河北东方光明律师事务所的李建朋律师介绍，代理人没有房屋所有权，如果代理人有经过公证的房屋所有权人授权委托书，签订的合同具有法律效力；没有的话，需要经过房屋所有权人追认才具有法律效力。但不论合同是否具有法律效力，卖方如果毁约，理应返还收取的定金。若经过协商拒不退还，购房者可以通过法律途径起诉。在签订合同时，中介没有尽到审查人的义务，也存在一定的过错，购房者有权主张中介退还相应费用。 购二手房如何避免纠纷 目前随着房价的浮动，购买二手房遭遇违约的情况时有发生。市民刘女士也遇到了因卖方提出涨价导致交易无法继续，买房不成，退费也遇阻的情况。还有购房者在办过户时才知道房屋处于抵押状态或没有房产证。
李建朋律师提醒，消费者在购房时，一定要查验房产证。签订合同时，注意核实卖方是否是房屋所有权本人签字。如果有共有人的，需要有共有人到场签字；如果不是房屋所有权人本人签字，一定要有房屋所有权人出具的书面委托书。认真阅读合同中的条款，在条款中明确约定过户时间、网签时间、交付首付的时间等重要时间节点，约定明晰清楚的违约责任，同时还要约定争议解决的相应条款。 |
