代理词
审判长，审判员：河北xxx律师事务所接受xxx的委托，就其诉xx房屋买卖合同纠纷一案，指派本律师作为其代理人参加诉讼。经过庭审和调查，本律师发表代理意见如下： 一、原被告签订的房屋买卖合同真实合法有效 1.双方签订的合同为双方真实的签字和真实的意思表示。根据双方聊天记录和电话录音均能证实，合同为被告本人签署。 2、本案争议的房屋是五证齐全的合法建筑，并在房管局备案，虽未取得权属证书，但该权属证书的审查正在进行，是否过户，并不影响合同的效力，而且合同约定的是被告房产证下发之后办理过户，到时候就完全可以正常过户，所以合同本身也不违反城市房地产管理法。 3退 一步讲，即便违反城市房地产管理法，合同也有效。最高法院合同法解释二第十四条规定了合同法52条第五项规定的强制性规定，是指的效力性强制性规定。最高法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见第五条把强制性规定区分为效力性强制规定和管理性强制规定，也就是说，导致合同无效的违法内容必须是违反法律效力性强制规定。而城市房地产管理法属于行政法，不属于民法范畴，其调整的是行政主管部门在管理房地产市场时与市场主体之间发生的纵向管理关系，不直接调整平等主体之间发生的横向交易行为，其属于管理性强制规定。 对这种房屋的转让不会影响破坏城市规划和房地产市场管理秩序，不会损害国家和社会公共利益。其次，违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定并不当然导致合同无效。其一，《城市房地产管理法》第三十八条第六项只是规定了对于”未依法登记领取权属证书的房地产”不得转让，但在该部法律中并没有明示违反该条规定的任何法律责任，也未规定违反该条款将导致合同无效。实践中，如果出卖人未办理领取出卖房屋的所有权证书，即使出卖人将房屋实际交付给买受人，也会因出卖人未取得权属证书导致买受人无法通过办理权属变更登记取得房屋所有权。此类交易提交到房屋登记行政管理部门，房屋登记行政管理部门显然无法为买受人办理房屋所有权变更登记。因此，违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定的法律后果是导致当事人无法履行合同中有关权属变更登记的义务，该后果实际上是对合同履行的影响，与合同效力的判断没有直接关联。因而，不能以违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项直接作为否定合同效力的依据，房屋买卖合同的效力仍要根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行判断。其二，被告作为房屋出卖方未取得房屋所有权等事实也并非导致房屋买卖合同当然无效。我国物权法采用的是物权变动原因与结果区分原则，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即，房屋买卖合同是房屋所有权发生变动的原因，其效力判断不以房屋所有权是否变动和能否变动为依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该规定明确了出卖人在没有取得标的物所有权情形下与买方签订买卖合同的效力认定方法，即出卖人对标的物没有所有权不是认定合同无效的理由。因而，被告未取得争议房屋的所有权证书并不当然导致房屋买卖合同无效，其影响的也是房屋所有权过户登记的履行问题。 二、被告已违约，应承担违约责任。 按照合同约定，原告已经按时交纳放款，并取得了被告的收款收条。按照合同第三条的约定，被告应在2017年x月xx日将涉案房屋的商品房销售合同交给原告、交付涉案房屋、办理水、电、暖、煤气、物业等各项费用的交接。但是被告至今拒不履行上述合同义务，明确表示房价上涨，需要120万才能出售房屋，否则会另行他售。故被告属于根本违约。应按照合同约定承担违约责任。 综上所述，被告为追求不法利益，丧失诚信而违约，法院应支持原告诉求。
代理人:李建朋
2017年x月18日
注：本案判决原告胜诉，继续履行合同。李建朋律师法律咨询电话：15930106135.
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