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代理词
首席仲裁员、仲裁员：河北xxx律师事务所接受申请人xxx的委托，就其与xxx、裕华区xxx房产经纪服务部房屋买卖合同纠纷一案，指派我作为她的代理人、出席今天的仲裁活动。下面，代理人就本案发表以下代理意见，供仲裁庭参考： 一、 本案房屋买卖合同是有效合同 第一被申请人没有提出证据证明涉案合同是其母亲代签，也没有提出笔记鉴定。退一步讲，即便是其母亲代签，也不会对本案构成影响。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。可知，买卖合同并不因无权处分而无效。况且母子关系是近亲属，构成表见代理。卖房大事母女之间不可能不知情。第一被申请人后来也配合申请人办理了贷款手续及相关过户手续，当庭也确认同意继续履行合同，视为对代理行为的追认。从始至终被申请人也未提出代理行为无效。 二、申请人已依约定履行合同义务 根据申请人提交的证据，能够证明申请人依据依约定履行了合同义务。签订合同后申请人在约定期间内已经准备好所有材料，在合同签订后第15天，申请人向被申请人催告房本，但是被申请人依然没有拿到房本。在合同约定的期限届满，被申请人已经不可能按照合同约定拿到房本，提交贷款材料。所以被申请人存在预期违约行为，申请人有不安抗辩权或者同时履行抗辩权。 三、被申请人已违约，需承担违约金等违约责任 根据申请人提交的录音证据能够证实被申请人向申请人承诺一周之内能下房本，所以三方在买卖合同中约定15日内办贷款。证明各方对贷款材料包括房本是之情的，这也是基本常识，在合同第三条第一款第三项也写明了中介已向甲乙双方告知所需贷款资料明细，证明被申请人对贷款材料包含房本是明知的。被申请人未在约定的15日内拿到房本，应按照合同第五条第八款的约定承担房价20%的违约金：18.8万元。因申请人的实际损失远高于违约金，所以申请人适当的增加了6.4万元的实际损失。 第一被申请人提交的证据不能证明其按时提供房本，不能免除其违约责任。 四、第二被申请人违法违规及误导申请人而给申请人造成的损失应予赔偿。 《房地产管理法》第三十八条 未依法登记领取权属证书的房产不得转让，《房地产经纪管理办法》第二十五条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；石家庄市房产中介服务管理办法第二十四条，无房屋所有权证或其他合法权属证明的，房产中介服务机构不得提供中介服务。第三十四条：为不符合本办法规定房产提供中介服务等行为的，由房产行政主管部门处以10000元以上20000元以下的罚款，给客户造成损失的，还应承担赔偿责任。 具体到本案，xx中介作为知名专业中介机构，明知道为没房本的房子提供居间服务是违法违规行为。仍然通过保证一周下房本等方式来误导申请人签订购房合同，从而导致申请人利益受损。违法违规签订的居间合同收取的中介费和贷款服务费（贷款服务费的收取没有法律依据，合同也没有约定）应予退还，因违法违规行为和过错行为造成的损失应予赔偿。 以上代理意见请仲裁委采纳
代理人：李建朋
2017-11-23 (责任编辑：令狐冲) |
