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与开发商的购房合同补充协议

时间:2017-07-10 15:32来源:www.sjzflyz.com 作者:石家庄律师 点击:
附件十一:补充协议 特 别 提 示 X 年x月x日买受人xxx与出卖人xxx公司签订商品房买卖合同,合同编号为xxx。 出卖人与买受人在自愿、平等的基础上,根据国家和省法律、法规和有关规定,经协商一致,达成如下补充协议: 为确保买受人充分理解合同条款,出卖人
附件十一:补充协议
特 别 提 示
X年x月x日买受人xxx与出卖人xxx公司签订商品房买卖合同,合同编号为xxx。出卖人与买受人在自愿、平等的基础上,根据国家和省法律、法规和有关规定,经协商一致,达成如下补充协议:
为确保买受人充分理解合同条款,出卖人特提示买受人在签订前,详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。若有解释或说明要求,请买受人在签约时向出卖人提出,出卖人将依法给予解释或说明。本合同及补充协议一经签订即对双方具有约束力。
1、买受人在签署本合同和本补充协议之前,已充分了解出卖人为推广该楼盘所作的售楼广告、售楼书、样板房(含样板房装修,包括但不限于设备、装修材料等)、售楼模型、户型图、多媒体等售楼资料等及其他宣传方式均为要约邀请,非要约,不构成对该商品房的交付标准及本合同的组成部分,买卖双方的权利义务以本合同及本补充协议为准。
2、买受人若选择本合同第七条第(二)款中的 “贷款方式付款”的,买受人应自行向银行办理按揭贷款手续,并督促按揭银行代买受人将剩余购房款在本合同签订之日起30日内支付至出卖人帐户。因任何事由导致按揭银行在前述期限内未支付剩余购房款的或买受人与银行未能订立按揭贷款合同或银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额的,买受人都应在前述期限内自行筹款一次性付清或自行筹款补足差额贷款部分,银行未按时放款、未能订立按揭贷款合同、银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额都不构成买受人逾期付款的免责理由。
3、买受人采用按揭方式付款的,应按照贷款合同的约定按时支付贷款本息,若买受人未按时还款致使银行要求出卖人承担保证责任的,出卖人有权选择以下方式处理(两种方式可同时适用):
(1)出卖人代为偿还的,买受人应在出卖人代偿之日起7日内偿还出卖人代偿款项,并向出卖人支付相应的违约金(违约金数额为代偿款项的20%或出卖人代偿之日至买受人还款之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息,以高者计)。
(2)出卖人有权解除合同,收回该商品房。出卖人因此解除合同的,买受人应向出卖人支付购房总价款10%作为违约金并赔偿出卖人损失。出卖人有权在买受人已付房款中扣除违约金或出卖人损失、出卖人因承担保证责任而产生的费用、因解除合同发生的各项费用(出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所产生的各种费用)及其他全部应付未付款项(包括但不限于物业服务费等,如该商品房已交付的,买受人还应向出卖人支付房屋折旧费用至该商品房返还出卖人之日止)后,将剩余房款(不计利息)退回买受人;如买受人已付房款不足以支付上述违约金、损失和费用的,则买受人还应予以补足。
4买受人逾期付款的,按逾期金额每天处万分之一的违约金,累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。买受人逾期付款超过60天的,出卖人有权随时解除合同,出卖人解除合同的,买受人应另行按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金并承担出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用。
买受人逾期付款的,除承担约定的违约责任外,出卖人有权将本合同第十一条约定的交付期限和第二十条约定的办证期限相应顺延。
5、买受人若在本合同签定后提出退房的,视为买受人违约,出卖人同意买受人退房的,买受人按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金,出卖人在收到买受人退房申请之日起60个工作日内,扣除违约金及相关费用后将余款退还买受人,该商品房由出卖人另行出售;出卖人若不同意买受人退房的,该商品房买卖合同应继续履行,买受人应按合同的约定付款。
6、本合同第十二条,补充约定如下:
(1)如因出卖人的责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的,每逾期一天,出卖人应按照该商品房总价款万分之一的标准支付违约金,出卖人应当承担逾期交付的累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%出卖人逾期交付超过90天的,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应按该商品房总价款的5%向买受人支付违约金,并在合同解除且办妥解除备案、抵押(若有)手续之日起30日内将买受人已付的全部购房款无息退还给买受人。
(2)双方确认,下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由,出卖人可据实予以延期,并不承担违约责任:
①自然灾害导致工程拖期或逾期交房的;
②因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的;
③法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的;
④施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的;
⑤政府行为(如戒严等)、群众集会或重大活动(如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会)期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的;
⑥非出卖人原因导致工人停工或罢工引起延误;
⑦其他非出卖人所能控制的因素。
7、本合同第十四、十五条,增加约定如下:
在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下,出卖人对原规划设计方案(外窗、阳台等)作出局部的调整,可不通知买受人。除非买受人因该局部改变而遭受直接损失的,出卖人不承担赔偿责任。
由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更,属于不可抗力,不视为出卖人违约。出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人,出卖人无须因此向买受人承担任何法律责任。
8、本合同第十一条,增加约定如下:
买受人在商品房交付验收期间,若对该商品房的质量提出异议的,应在交付期限届满之日起15日内向出卖人提交政府指定有质量检测资质机构出具的该商品房工程质量不合格证明。买受人提交该不合格证明的,双方应协商对该商品房进行修复,出卖人在双方商定的期间修复交楼的,修复后交楼日为交付日。若买受人在前述期间无法出具该不合格证明的,即视为一般暇疵,出卖人应在合理期间予以修复,买受人不得以此为由拒绝收楼,商品房交付通知书指定的交付期限届满之日为该商品房的交付日。
买受人在出卖人提供的《收楼意见书》上签字接收该商品房或者领取该商品房钥匙即视为该商品房已经买受人验收合格和交付给了买受人。
9、对于面积差异处理双方约定如下:
根据本合同第六条约定,该商品房按照建筑面积进行计价,若出卖人交付的实际建筑面积与本合同第三条约定的建筑面积如果存在差异的,按照以下方式进行处理:
(1)实际交付面积差异值在士3%(含3%)以内的,据实结算房价款;
(2)当交付使用的实际面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权在出卖人书面通知后15日内决定是否解除合同;如买受人未在上述期限内将解除合同的书面通知送达出卖人的,则视为买受人接受该商品房,同意继续履行合同。买受人不解除合同的,按合同单价据实结算;如买受人解除合同的,出卖人在买受人提出退房且办妥解除备案、抵押(若有)手续之日起30天内将买受人已付的全部购房款无息退还给买受人。
本合同的约定计价面积为建筑面积,公摊、套内建筑面积部分的面积差异双方互不补偿。
10、买受人在签订本合同时已知悉所购买商品房以及周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等现状情况,出卖人也做了合理的提示和说明,买受人在本合同签订后不应以环境噪声、线网架设干扰等为由向出卖人主张任何权利。
11、本合同第二十条,整体修改如下:
出卖人应当在商品房交付使用后730日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意继续履行合同,出卖人应自该商品房交付之日起的第730日起,按日向买受人支付该商品房总价款万分之一的违约金,直至买受人取得房地产权属证书之日止,累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%
因买受人及按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长,造成买受人不能在规定期限内领取房地产权属证书的,出卖人不承担违约责任。
办理房屋所有权转移登记手续所需缴纳的税、费由买受人承担。如因买受人原因逾期未支付前述费用或不配合出卖人办理房屋产权登记而产生的后果均由买受人自行承担,且买受人还应向出卖人支付该商品房总价款5%的违约金。
12、本合同第二十二条,增加约定如下:该商品房所在建筑区划内未列入共有建筑面积分摊部分如会所、商务中心、规划用于停放汽车的车库、架空层、地下空间等所有权属于出卖人,出卖人在小区入伙后确定将上述物业出售或出租,并与需求方签订买卖合同或租赁合同。
本项目、楼栋命名权属于出卖人,出卖人有权在本项目楼宇外墙或屋面设置出卖人公司名称和小区注册名称组成的标志牌、logo。买受人同意在小区公寓、写字楼、商铺、车位的销售尚未结束的情况下,出卖人可以在本项目楼宇外墙和屋面处设置项目销售广告(以不影响已入住业主正常居住使用为限);非严重影响,买受人不得干涉。
未经城管部门和该商品房物业服务企业许可,买受人不得在该商品房门、窗和墙体内外等影响立面部分设置广告、招牌、标语等,否则出卖人及物业服务企业有权拆除,造成的费用和损失由买受人承担。
13、买受人同意前期的物业管理由出卖人通过相关合法程序选定的物业管理公司提供服务,买受人应严格遵守业主临时公约和物业管理公司的相关管理规定。买受人接收该商品房后,如需对该商品房进行装修,其方案须经物业管理公司批准后方可施工。
14、双方依约或法律规定解除本合同的,除本合同已有约定外,如该商品房已交付的(含视为交付),买受人应在合同解除后15日内将该商品房返还出卖人,并自该商品房交付之日至实际返还之日止,每月按该商品房总价款的千分之六向出卖人支付房屋折旧费。买受人在该商品房上已有添附物的,应自行处置恢复原状。买受人有义务在合同解除之日起七日内协助出卖人办理解除合同备案手续。买受人逾期返还该商品房或逾期协助解除合同备案的,每天按该商品房总价款的千分之一向出卖人支付违约金。
15、双方约定:买受人在合同中所列地址或买受人委托代理人地址为买受人的法定地址,出卖人向买受人发出的《商品房交付通知书》等文件以邮政特快专递(EMS)方式邮寄,自寄出之第3日(无论买受人是否签收)或签收之日即视为送达。因买受人地址、电话、传真的变化导致文件不能送达的,出卖人不承担任何法律责任。
出卖人向买受人发送的各种通知等文件,出卖人也有权选择在《燕赵都市报》或《燕赵晚报》公告送达,公告见报之日为送达之日。
上述两种送达方式,出卖人有权选择其中一种,任何一种均为有效。
出卖人唯一通讯地址为:石家庄市正定新区xx大街x号xx大厦 
16、双方约定:国家对房地产市场的调控政策及政府机关的行政行为等因素不构成影响本合同履行的不可抗力,前述因素也不构成本合同情势变更的理由,买受人不得以此由提出解除合同或变更合同。
17、本合同签订后,任何情况下出卖人均不受理买受人提出的换名和加名、减名。
18、本赞城大厦项目的名称及广告经营权益属出卖人所有。
19、本附件经买卖双方平等协商一致确定,不存在出卖人单方提供格式条款,也不存在任何欺诈、胁迫、重大误解等不真实意思表示,双方均不得以前述理由主张本附件无效、部分无效或要求撤销,并不得以前述理由向对方主张任何权利或责任。
20、本附件是本合同的有效组成部分,且与本合同具同等法律效力。若本附件条款与本合同不一致之处,以本附件为准。
(以下无正文)
 
 
 
出卖人(公章)                              买受人(公章/签名):
 
委托代理人:                                委托代理人:
 
 
签订时间:        年       月       日          
 
 



(责任编辑:令狐冲)
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