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房价上涨违约上诉状

时间:2017-07-26 22:33来源:www.sjzflyz.com 作者:石家庄律师 点击:
上诉状 上诉人:xxx,男,19xx年x月9日生,汉族,住址:石家庄市桥西区xx路xx号xx小区xxx,身份证号:1xxx,电话:xxx。 被上诉人:xxx,男,19xx年xx月7日生,汉族,住址:山西省阳泉市xx区6楼x门9号,身份证号:xxxxxx,电话:1xxx56 第三人:石家庄壹加贰
上诉状
 
 
      上诉人:xxx,男,19xx年x月9日生,汉族,住址:石家庄市桥西区xx路xx号xx小区xxx,身份证号:1xxx,电话:xxx。
      被上诉人:xxx,男,19xx年xx月7日生,汉族,住址:山西省阳泉市xx区6楼x门9号,身份证号:xxxxxx,电话:1xxx56
     第三人:石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司,住所地:住所:石家庄桥西区礼让街36号联邦名都AB座117号商铺,法定代表人:王静,职务:经理,电话:xxxx
     上诉人因房屋买卖合同纠纷一案,不服石家庄市鹿泉区人民法院2017年x月13日做出的(2017)冀xxx民初2030号民事判决,现提起上诉。
 
上诉请求
 
       一、请求二审法院撤销一审判决,依法改判;
       二、一二审诉讼费用、保全费全部由被上诉人承担。
事实和理由
       一审法院认定事实不清,适用法律错误,具体如下:
       一、一审法院认定“上诉人贷款一直审批不下来,后双方协商找第三方垫资支付”与事实相反。上诉人的贷款早已正常审批通过,从来没有没有,也不需要找第三方垫资。反而是被上诉人的房产在第三人农行石门支行有抵押,被上诉人至今未办理还款解压手续,也未找到垫资方,已属违约。
上诉人贷款正常审批通过是一审各方都认定的事实,中介陈述及提交的与被上诉人的通话录音均能证实上诉人贷款正常审批通过,并且中介及时通知了被上诉人。被上诉人从签订合同到贷款审批通过(2016年11月23日)中间间隔一个多月,抛去节假日,也就一个月的工作日,时间上属于正常速度,按照银行的审批流程在三个月内审批贷款的也属正常,
      一审中法官询问了各方及证人被上诉人寻求垫资的事宜。根据中介提交的与被上诉人的通话录音、被上诉人的庭审陈述及证人张照飞的证言及买卖合同第九条的约定,能够清楚的证实:被上诉人用上诉人的首付款还款解压是他的义务如果被上诉人还款资金不足,应自行解决。后被上诉人因资金不足寻求中介垫资,但是却不按照中介要求提供征信报告导致双方就垫资问题未达成一致意见,被上诉人至今未办理还款解压手续。一审法院却颠倒事实,认定上诉人贷款审批未通过;上诉人找第三方垫资,纯属法官不看案卷、不看笔录、胡乱裁判、枉法裁判。
      二、一审法院认定“上诉人剩余房款未能支付,三方订立的房屋买卖合同无法继续履行”属于认定事实不清,违背常理。
       按照合同约定,上诉人需要支付的房款分为三部分:第一部分是定金两万元,上诉人已经按时足额交费。
第二部分是首付款90万元,应在2016年10月25日前交于中介保管.由于2016年河北省政策规定统一办理不动产登记,只有办理不动产登记之后才能办理过户。而办理土地落宗是办理不动产登记的前提条件,但是本案房屋所在小区整体因为存在纠纷,暂时不能办理土地等相关落宗手续。鉴于以上两种情况上诉人、被上诉人及中介三方协商一致变更了合同条款,在涉案小区能办理落宗手续后再支付被上诉人首付款。
2016年12月16日,在中介告知可以办理落宗之后,上诉人、被上诉人及中介三方在一起见面。协商一致:上诉人支付被上诉人88万元房款,双方继续履行合同,被上诉人同意了合同的变更,接受了房款。对此证人张照飞已经证实。如果严格按照合同执行,根据合同5.2条的规定上诉人应将90万首付交到中介保管,而不是直接打给被上诉人。所以被上诉人无权要求上诉人向他支付首付款,上诉人直接支付被上诉人88万元,被上诉人接收,说明双方共同改变了原合同约定,形成了新的约定。这也印证了证人张照飞的证言。
       而且,根据第三人1+2中介的陈述,及提交的证据,能够证实,被上诉人在接手88万房款后一直到2017年3月份一直在配合上诉人及中介办理过户手续,并在2017年3月7日向中介人员杨云转账支付落宗测量费。而且根据上诉人提交的鹿泉区不动产登记中心出具的房屋落宗告知单能够证明,在被上诉人的配合之下涉案房屋才顺利办理完毕落宗手续。所以被上诉人一直在用实际行动继续履行合同,说明他对88万元房款的金额和时间是没有异议的,根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第66条之规定,一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求,对方未用语言或者文字明确表示意见,但其行为表明已接受的,可以认定为默示。本案中被上诉人的行为就认定为默认了变更的合同条款。
一审法院在判决书第十页也认定三方对首付款的条款进行了变更,所以第二笔首付款的支付不存在任何问题。
第三部分款项是银行贷款,按照正常的交易规则和程序应当是在涉案房屋办理完毕过户手续、向银行抵押登记后,银行才会房款给被上诉人。根据上诉人与被上诉人的通话录音能够证实被上诉人之前卖过房子,孰知流程,也知道最后一个步骤才是给他放款。买卖合同第九条也约定了,银行放款后将剩余贷款部分由中介打给被上诉人。但是上诉人贷款审批通过后,被上诉人拒不办理过户手续,所以银行也就不可能放款。
所以上诉人的关于三笔款项的支付均不存在任何违约行为。
       三、上诉人主张被上诉人承担违约责任的事实及法律依据均充分,而一审法院却不予支持。
按照合同第九条的约定被上诉人应把上诉人支付的88万元房款偿还银行贷款,解除抵押。庭审中被上诉人承认至今未偿还贷款,已构成违约。而且根据上诉人与被上诉人的通话录音,被上诉人生成违约原因是儿女不让卖了。根据中介人员和被上诉人的通话录音中显示,被上诉人称:“如果你家的房子涨价到五百万了你说我就一百万卖给你,你怎么看?”,庭审中被上诉人对录音真实性无异议,说明被上诉人违约的原因就是房价上涨不愿原价出售。
       四、
一审法院判决未载明证人张xx及其证言
一审中各方都认可证人张照飞作为居间人和被上诉人的受委托人代办卖房的各种手续,所以证人最了解本案的来龙去脉,其证言极为关键。根据证人证言能够证明:被上诉人认可首付款变更为88万,同意继续履行合同,后来由于房价上涨,被上诉人违约不卖。但是一审法院并未认定证人证言,也没有在判决书中载明证人信息和证言,属于程序违法。
      五、一审判决支持被上诉人解除合同,无事实和法律依据。
      1、被上诉人违约在先,上诉人无违约情形,所以被上诉人无解除合同的依据,被上诉人从未催告过上诉人支付剩余两万元首付款,也未委托中介催告。因为原被上诉人双方刚开始根本就没有相互的联系方式,所有事情都是中介代为传达和办理,直到2017年4月份被上诉人才从到中介人员杨云处要到上诉人手机号,在原被上诉人的通话录音中上诉人问被上诉人,“你觉得我做的有什么不足的吗?”被上诉人回答:‘我就觉得你不着急’被上诉人也没有提到2万元房款的事。说明被上诉人对上诉人支付首付款的时间和金额是同意认可的,否则为何从2016年12.16日到2017年5.23日提起反诉,在长达五个月的时间里从未提出首付款的问题?如果被上诉人对此有异议,应该当时就提出。所以被上诉人所述明显不合常理,这只是其为了违约而编制的谎言。
        2、退一步讲,假如被上诉人在2016年12月份第一时间催告了上诉人,那么被上诉人直到五个月后才提出解除合同,已经过了行使解除权的合理期限。
最高法院民一庭对当前民事审判难点的意见:一般民事合同也可以参照《最高人民法院关于审理房屋买卖合同若干问题的解释》第十五条的规定:根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。本案中被上诉人明显已经丧失了解除合同的权利。
      六、上诉人申请全款支付房款,代为清偿银行贷款,解除抵押权,本案合同能顺利履行
《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。 抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中上诉人在一审中就表示可以帮助被上诉人偿还银行贷款,消灭抵押权,所以可以顺利过户。
综上所述,因去年房价大涨,被上诉人因利忘义,违反合同约定,试图通过诉讼谋求不法利益,望法庭查清事实支持上诉人诉求。
      此致
石家庄市中级人民法院
 

 
具状人:
 
年  月  日

 
本文由石家庄律师李建朋原创,未经允许禁止转载。
(责任编辑:令狐冲)
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