案情简介： 房东想解除租赁合同，问下，如果违约金过高，法院会怎么处理？ 如果是按照承租人的损失来调整的话，这个损失如何来认定？他们违约金是这么约定的，违约金1000元，以及剩余租期的租金。现在剩余租期有2年。

         石家庄房产律师答复：《合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。《合同法》解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。合同法上是写着实际损失的百分之三十，但是实际损失你怎么确定。实际案件上来看有的法院是按按总价来计算。

        石家庄律师：损失有搬家费，装修费及同地段的租金差可以算是实际的损失。