案情简介：建筑合同，个人承包楼房建设，合同是否有效？几个自然人承包三层楼房，没有资质，能认定有效吗？有的人说三层及以下不需要资质呀？他属于包工包料性质。没有资质，没有竣工验收，但是已经入住，还能要工程款吗？ 石家庄房产律师李建朋：无效，但是可以正常进行结算，提供的劳务应当得到费用。 因为主体的无效，对于合同约定守违约部份及押金等当然无效，对于当事人的报酬部分仍然受法律保护，发包方的建筑合理使用也受到限制性保障。
没有建设工程施工企业资质而签订的合同会被确认无效，经竣工验收合格的可以参照合同支付工程款。对部份质量问题，发包方已经无权主张，但是对于基础工程和主体工程，发包方仍然有权利主张。发包方对于未经过验收而投入使用的建设工程的主体和基础部份可以在合理使用年限内要求施工方承担责任。基础指的的地下部份，也就是地基，主体指的是框架、主砌墙、楼板主结构。
有些地方政府出台的文件只是严格限制四层以上或者多少面积的工程必须发包给有资质建筑必须发包给有资质的施工人，但是对少于此规模的工程没有作出规定，但是根据建筑法的强制规定，必须要有建筑资质，因为违背建筑法的强制规定，肯定是无效的，最高法的司法解释也说的很清楚。
我代理了一个案件也是这种情况，没有竣工和验收，合同被确认无效，发包方对未完成的部分工程继续发包给别的建筑公司，此前的具体工程量达成书面的测算协议，然后共同委托评估机构对实际工程量的造价进行了评估。我的案子的争议焦点一个是是否竣工并验收合格，一个是工程造价评估的效力。我的这个案子合同被确认无效后发包方把剩余的部分工程转包了，因此原来的承建方主张发包方已经使用。发包方代理人这样答辩：发包方没有使用，是否使用应该根据标的物的性质和功能确定，发包方只是为了避免工期的无限期拖延采取的补救措施，发包方没有在标的物上放置物品或自然人入住，因此不属于解释中的“入住”。
我方认为：这两个焦点是不能同一案处理的，工程造价评估是双方结算之后形成的债权债务关系，双方共同签字盖章的评估结论同时也说明该工程已经验收。对于工程质量的主张，是合同履行过程中的问题主张，而工程款的主张是经济交往的主张，是不同客体的。对方律师观点是占不住脚的，经过确认合同无效后，双方已经无法继续进行合同，发包方是有权利重新进行选择承包方进行施工，也就是说，重新选择施工方不代表该工程已经投入使用。所谓使用， 是指对于建筑工程按照建筑工程的实际功能进行使用。合同一经确认无效，双方除了因为无效的合同而产生的劳务报酬和已经施工的工程质量外，不产生其他法律关系，发包方有权重返选定施工人。
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